Un conjunto de datos desarrollado recientemente muestra cómo las consecuencias de la pandemia dieron lugar a la peor crisis de asequibilidad de la vivienda en más de una década
La pandemia y el consiguiente regreso de la inflación desencadenaron la peor crisis de asequibilidad de la vivienda del mundo en más de una década. Se extendió a algunas de las mayores economías avanzadas y contribuyó a generar un enojo y un resentimiento generalizados por las condiciones económicas.
La asequibilidad disminuyó en Estados Unidos, el Reino Unido, Australia, Canadá, Alemania, Portugal y Suiza. En promedio, en todos los países, la vivienda es menos asequible hoy que durante la burbuja de precios de la vivienda que precedió a la crisis financiera mundial de 2007-2008, según un conjunto de datos recientemente desarrollado.
Según las encuestas de opinión pública realizadas en todo el mundo, la vivienda encabeza la lista de problemas urgentes de los hogares, por delante de la atención sanitaria y la educación. Es un tema central al que se enfrentan los responsables de las políticas en muchos países, dado el papel clave que desempeña la vivienda en la actividad económica. A diferencia de otros activos, la vivienda tiene un componente social y la gente suele considerar la propiedad de una vivienda como un derecho de ciudadanía, aunque los motivos especulativos también pueden impulsar la inversión en vivienda y hacer subir los precios.
La crisis de asequibilidad refleja mayores costos de endeudamiento desde que los bancos centrales aumentaron las tasas de interés para contrarrestar la inflación. Al mismo tiempo, la escasez de viviendas y la sólida demanda en medio de una fuerte formación de hogares mantuvieron altos los precios. La compleja economía post pandémica puso de relieve problemas estructurales que venían latentes desde hacía tiempo en el mercado inmobiliario mundial.
Medición de la asequibilidad
La asequibilidad de la vivienda es un concepto crucial, aunque sutil, sobre todo cuando se trata de hacer comparaciones entre países con mercados inmobiliarios y estructuras de financiación muy diferentes. Hasta ahora, los indicadores más utilizados se centraban en la noción básica y de sentido común del coste relativo de la vivienda, como la relación precio-ingreso o la proporción de los ingresos que se gasta en vivienda.
Si bien son útiles, estos indicadores no dan cuenta en su totalidad de la dinámica del mercado hipotecario ni de las características de las viviendas y los hogares típicos.
El enfoque se centra en la capacidad de un hogar para realizar los pagos hipotecarios regulares de una propiedad típica ocupada por una familia de tamaño normal sin escatimar en otras necesidades esenciales. En concreto, nuestro índice de asequibilidad de la vivienda calcula la relación entre los ingresos reales del hogar y el nivel de ingresos necesario para calificar para una hipoteca típica. Esto ofrece una visión más matizada de la asequibilidad y complementa otras métricas. Un índice de asequibilidad de la vivienda superior a 100 indica viviendas más asequibles, y valores más bajos indican una menor asequibilidad.
Crisis post pandémica
Calculamos el índice en 40 países durante los últimos 50 años. Lo que se destaca es un deterioro repentino de la asequibilidad en los últimos dos años. En los EE. UU., la economía más grande del mundo, la asequibilidad de la vivienda se desplomó de aproximadamente 150 en 2021 a alrededor de 85 en 2024. En el Reino Unido, las lecturas del índice de asequibilidad cayeron de 105 en 2021 a alrededor de 70 en 2024.
En Austria, Canadá, Hungría, Polonia, Portugal, Turquía y los países bálticos se produjeron descensos similares, lo que representa una reversión repentina de la mejora general de la asequibilidad de las últimas décadas. Al igual que en el caso del resurgimiento de la inflación, el drástico cambio de dirección tuvo un enorme impacto psicológico en muchos hogares.
¿Cómo sucedió esto? Durante la recesión de COVID-19, los precios de la vivienda se dispararon en muchos países. Eso marcó una ruptura con las crisis económicas anteriores, en las que los mercados inmobiliarios generalmente se debilitaron. Se debió a una combinación de factores de oferta y demanda, incluidas las restricciones a la construcción relacionadas con el confinamiento. El aumento rápido e inesperado de los precios de la vivienda generó preocupaciones sobre una corrección inminente.
A medida que los bancos centrales de todo el mundo empezaron a subir las tasas de interés para combatir la inflación, muchos observadores esperaban que finalmente se produjera la corrección. Los precios de las viviendas se enfriaron un poco, pero mucho menos de lo esperado, incluso cuando las tasas hipotecarias subieron. Para entender lo que está sucediendo, es útil observar la evolución de la asequibilidad de la vivienda a lo largo del tiempo y sus factores impulsores.
Asequibilidad a lo largo del tiempo
La asequibilidad de la vivienda ha experimentado altibajos en el último medio siglo. Desde la década de 1970 hasta mediados de la década de 1990, el índice de asequibilidad medio que calculamos fue inferior a 100, lo que indica una menor asequibilidad. A fines de la década de 1990, la asequibilidad mejoró y superó sistemáticamente el 100 antes de deteriorarse en la década siguiente. Después de la crisis financiera mundial, la vivienda volvió a ser más asequible y se mantuvo estable hasta después de la pandemia.
Los factores que impulsan estas tendencias de asequibilidad son los componentes de nuestro índice que varían con el tiempo: las tasas hipotecarias nominales, los ingresos de los hogares y los precios de las viviendas. A mediados de los años 1970 y principios de los años 1980, la asequibilidad disminuyó debido al aumento de los precios de las viviendas y de las tasas de endeudamiento. Los ingresos de los hogares no siguieron ese ritmo.
Durante la crisis financiera mundial, los precios de la vivienda cayeron, pero luego se recuperaron lentamente a medida que los bancos centrales adoptaron tasas de interés bajas durante un largo período para estimular las economías en crisis. Los menores costos de endeudamiento y los precios más bajos de la vivienda mejoraron la asequibilidad durante este período.
Pero luego la pandemia revirtió la tendencia, primero cuando los precios de las viviendas aumentaron y luego cuando subieron las tasas hipotecarias.
Sin embargo, este análisis amplio tiene algunas limitaciones. El índice se centra en la asequibilidad desde la perspectiva de un futuro propietario que busca financiar una compra con una hipoteca, por lo que las tasas de interés desempeñan un papel importante. La métrica no refleja la asequibilidad en otras dimensiones, como la propiedad total sin hipoteca o el alquiler. El enfoque en el hogar promedio también pasa por alto diferencias cruciales en la distribución del ingreso y entre generaciones.
También enmascara variaciones específicas de cada país. Por un lado, la asequibilidad tiende a ser peor y más volátil en los mercados emergentes, en parte debido a que sus mercados hipotecarios están menos desarrollados. Además, la reducción de los costos de endeudamiento beneficia principalmente a los hogares en países sin precios de vivienda inflados. En varios países con un fuerte crecimiento de los precios, las bajas tasas de interés fueron insuficientes para compensar el impacto de los altos precios de la propiedad en la asequibilidad. Por ejemplo, en Bélgica, la asequibilidad mejoró porque las tasas más bajas equilibraron los aumentos moderados de los precios de la vivienda. Pero en Canadá, la asequibilidad disminuyó debido al fuerte crecimiento de los precios de la vivienda.
¿Qué nos depara el futuro?
El índice de asequibilidad no aborda por completo la sostenibilidad de la propiedad de la vivienda frente a los shocks de las tasas de interés y los ingresos. Un propietario actual que podría pagar una hipoteca cuando las tasas son bajas puede no poder hacerlo si la tasa se restablece a un nivel más alto. Este punto es crucial, especialmente ahora: el índice mediano mejoró en las dos décadas anteriores a la pandemia principalmente debido a las bajas tasas de interés. Pero esto solo captó la asequibilidad hipotecaria actual. Las ganancias se revirtieron bruscamente cuando las tasas aumentaron.
¿Se puede restablecer la asequibilidad de otra manera que no sea mediante una caída pronunciada de los precios de la vivienda? Tal vez. Unas tasas de interés hipotecarias más bajas ayudarían, aunque parece poco probable que eso proporcione un gran alivio. Por un lado, observamos que, durante el medio siglo de nuestro estudio, los cambios en las tasas hipotecarias explicaron poco más de una cuarta parte de los movimientos en la asequibilidad. Por otro lado, la mayoría de los pronósticos predicen tasas de interés a largo plazo más altas que antes de la pandemia. Además, a medida que las tasas disminuyan, más hogares pueden ingresar al mercado inmobiliario, lo que aumentará la demanda y hará subir los precios.
¿Qué hacer al respecto? Las autoridades macroeconómicas podrían aumentar las probabilidades de un escenario benigno si continúan conduciendo a sus economías hacia un aterrizaje suave.
Pero las autoridades también tienen que abordar los problemas estructurales relacionados con la asequibilidad de la vivienda. Un primer paso podría ser eliminar las barreras regulatorias para mejorar la elasticidad de la oferta. Una serie de reglas, como códigos de construcción, restricciones de uso del suelo y requisitos administrativos, controlan la construcción y rehabilitación de viviendas. En muchos casos, estas reglas existen por una buena razón: mitigar las externalidades negativas y mantener ciertos estándares de calidad de vida. Pero también pueden volverse excesivamente onerosas. Por ejemplo, los códigos de construcción podrían simplemente enriquecer a los fabricantes de materiales, yendo más allá de lo que razonablemente cumpliría con las consideraciones de salud y seguridad.
Los problemas estructurales también pueden reflejar una falta de competencia en materia de recursos, construcción o ventas. Los responsables de las políticas pueden tener que desmantelar oligopolios.
En algunos casos, podrían resultar útiles intervenciones de política más precisas. Por ejemplo, los gobiernos podrían considerar la posibilidad de brindar apoyo específico a los hogares de bajos ingresos o a quienes viven en viviendas informales. También podrían desempeñar un papel los incentivos para que los desarrolladores inmobiliarios proporcionen unidades asequibles, por ejemplo, en forma de derechos de desarrollo adicionales.
Sin duda, las perturbaciones que la pandemia y sus consecuencias han provocado en los mercados inmobiliarios, con una elevada incertidumbre y una dinámica política frágil, deberían servir de advertencia de que los gobiernos no pueden ignorar la crisis mundial de asequibilidad de la vivienda. La aceleración del cambio climático (con el aumento del nivel del mar, los incendios forestales generalizados y los fenómenos meteorológicos extremos) amenaza ahora una oferta mundial de viviendas ya insuficiente. Y el aumento de la migración ejerce aún más presión sobre la vivienda y su asequibilidad. Los responsables de las políticas deben estar a la altura del desafío de hacer que la vivienda vuelva a ser asequible, esta vez de forma sostenible mediante un plan integral.