Hay beneficios en conectar mejor la macroeconomía con la economía inmobiliaria
La macroeconomía, por definición, se centra en el panorama general y descuida los acontecimientos microeconómicos más pequeños, a nivel empresarial o sectorial. Esta desatención tiene altos costos porque no tiene sentido tratar de entender los ciclos económicos sin prestar atención al sector inmobiliario.
El mercado inmobiliario es fundamental para entender por qué las economías atraviesan auges y caídas. Señaló que casi todas las recesiones en los Estados Unidos desde la Segunda Guerra Mundial estuvieron precedidas por problemas en el sector inmobiliario. En otras palabras, la macroeconomía estaría mejor servida construyendo pasarelas hacia la economía de la vivienda en lugar de simplemente tapiarla.
Después de todo, el impacto de la vivienda en la macroeconomía es evidente en todas partes. Las ciudades se encuentran entre los lugares más productivos del mundo, rebosan creatividad e ideas innovadoras e impulsan la expansión económica. Sin embargo, el alojamiento en muchas ciudades es prohibitivamente caro incluso para los profesionales con salarios relativamente altos, y más aún para los trabajadores esenciales con salarios más bajos que mantienen las ciudades seguras, limpias y funcionando sin problemas. Muchos de estos trabajadores (agentes de policía, maestros, enfermeras, repartidores) deben presentarse a trabajar en persona y no pueden aprovechar la transición hacia el trabajo remoto para encontrar lugares más asequibles para vivir y criar una familia.
En los países más ricos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, los precios de las viviendas han aumentado casi un 40 por ciento en términos reales durante la última década, y el costo de una vivienda en los Estados Unidos ha aumentado alrededor del 50 por ciento. La demanda de viviendas ha sido extremadamente fuerte en los últimos años, impulsada por el aumento de la población y los ingresos. Al mismo tiempo, la oferta de viviendas no ha podido seguir el ritmo, en parte debido a las regulaciones sobre el uso del suelo (como impedir que los barrios con viviendas de un solo uso permitan viviendas multifamiliares), que restringen la cantidad de unidades de vivienda que se pueden construir en una parcela de tierra en particular. Entre otros efectos, esto corre el riesgo de exacerbar la desigualdad intergeneracional: el 60 por ciento de las personas de entre 18 y 29 años dijeron estar algo o muy preocupadas por conseguir una vivienda adecuada. La asequibilidad también es una preocupación creciente para las empresas, ya que dicen que las está obligando a pagar salarios más altos y a presupuestar costos laborales más altos.
Y no se trata de un problema exclusivo de los países ricos. La vivienda asequible es especialmente escasa para los más pobres. En Colombia, por ejemplo, el 82 por ciento de los inquilinos del quintil de ingresos más bajo ceden más del 40 por ciento de sus ingresos a propietarios privados, según la OCDE.
Las viviendas caras y los alquileres elevados pueden empujar a la gente a endeudarse demasiado. El endeudamiento de los hogares puede impulsar el crecimiento económico en el corto plazo, pero impone costos graves más adelante: los consumidores recortan el gasto para hacer frente a los pagos, la economía se desacelera y el desempleo aumenta. En China, por ejemplo, una crisis inmobiliaria ha tenido un impacto significativo en el consumo. Para llevarlo a un nivel superior, un shock económico repentino -como un colapso de los precios de la vivienda- puede desencadenar una espiral de impagos crediticios que sacuda el sistema financiero.
Si se hubieran creado puentes entre la macroeconomía y la economía inmobiliaria, tal vez hubiéramos anticipado mejor los acontecimientos que se produjeron durante la crisis financiera mundial de 2008-2009 y tal vez hubiéramos comprendido mejor los dilemas de política más recientes, como muestran los artículos que componen la portada de este número.
se hubieran creado puentes entre la macroeconomía y la economía inmobiliaria, tal vez hubiéramos anticipado mejor los acontecimientos durante la crisis financiera mundial.
Este año, los macroeconomistas se enfrentaron a dos desafíos centrales. El primero es comprender las fuentes y la probable duración del repunte de la inflación en 2021-22. El segundo es descubrir cómo lograr un “aterrizaje suave” desacelerando la economía para controlar la inflación sin llevarla a una recesión. Los macroeconomistas habrían hecho un mejor trabajo en ambas cuestiones centrales de política si hubieran tenido un conocimiento más profundo de la evolución de los mercados inmobiliarios.
La persistentemente alta tasa de inflación en Estados Unidos reflejó una combinación compleja y cambiante de factores de oferta y demanda. Sin embargo, una sorpresa fue el papel de la vivienda, que hizo que destacados macroeconomistas se apresuraran a comprender los detalles de cómo los precios de las viviendas y los alquileres se reflejan en las mediciones del costo de vida. De hecho, el aumento de los costos de endeudamiento para la vivienda contribuyó al desconcertante pesimismo del sentimiento de los consumidores sobre las condiciones económicas y provocó muchas angustias por parte de los economistas decididos a explicar la desconexión con el índice de precios al consumidor.
Los bancos centrales se enfrentaron al desafío de averiguar cómo los aumentos de las tasas de interés que estaban diseñando para contener la inflación afectarían al sector inmobiliario y a la economía en general. No es una tarea fácil. Los canales a través de los cuales las tasas de interés afectan a los mercados inmobiliarios son complejos y cambian con el tiempo; requieren un estudio de los mercados inmobiliarios con una profundidad de conocimiento que sería poco común en los libros de texto de macroeconomía, tal como se señaló hace casi dos décadas, cuando lamentó no haber encontrado un solo libro de texto que colocara el sector inmobiliario en primer plano, donde corresponde.
Un factor que afecta el impacto de las tasas de interés sobre la vivienda es la prevalencia de hipotecas a tasa fija, que pueden variar desde casi cero en Sudáfrica hasta más del 95 por ciento en México y Estados Unidos. Otros factores que afectan la eficacia de la política monetaria incluyen el grado de endeudamiento de los propietarios de viviendas, el grado de restricciones a la oferta y el grado de apreciación y posible sobrevaluación de los precios de las viviendas, que pueden ser muy difíciles de medir.
Como si todo esto no fuera ya un panorama complicado, la fuerza de estos canales cambia con el tiempo. Por ejemplo, la proporción de hipotecas a tipo fijo ha aumentado recientemente en muchos países. La disponibilidad de refinanciación también difiere entre economías y a lo largo del tiempo. Es necesario un conocimiento profundo de la vivienda y de los mercados inmobiliarios de cada país para calibrar la política monetaria.
La alimentación, el vestido y el alojamiento se consideran necesidades básicas de la humanidad. De hecho, la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y otros tratados internacionales similares han reconocido el derecho a una vivienda adecuada. La erradicación del hambre ocupa un lugar destacado en los Objetivos de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas (el ODS 2 es acabar con el hambre). Las agencias de la ONU, como el Programa Mundial de Alimentos, entran en acción cuando los precios de los alimentos se disparan, e incluso el FMI lanza nuevos programas de préstamos para ayudar a las personas y los países a hacer frente a los efectos de las crisis de los precios de los alimentos. La vivienda es un pariente pobre. La vivienda apenas recibe mención en los ODS. Esto ocurre a pesar de que la asequibilidad de la vivienda es un problema generalizado que afecta a muchas, si no a la mayoría, de las principales economías del mundo. No es de extrañar, entonces, que la vivienda haya surgido como un tema importante en varias contiendas electorales nacionales y locales.