Algunos países se están volviendo contra los compradores extranjeros a medida que el aumento de los precios de las propiedades se vuelve político
Construida en 1890, la casa adosada victoriana de cuatro habitaciones en el número 9 de Kensington Road cumple con muchos requisitos para los compradores extranjeros que Ross Savas, director gerente de Kay & Burton, una agencia inmobiliaria, visita con regularidad. Ubicada en una de las calles arboladas más deseadas de Melbourne, Australia, la gran fachada de la propiedad, el invernadero, el majestuoso jardín y la proximidad a escuelas de primer nivel son factores que contribuyen a su precio de 8 millones de dólares australianos (5,4 millones de dólares estadounidenses).
Los compradores internacionales han sido un pilar para Kay & Burton, una empresa que vende casas de alta gama en Melbourne desde 1938. Las casas frente al mar, las fincas privadas, las propiedades de nueva construcción y las casas listas para mudarse son las que tienen mayor atractivo, según Savas.
Las ciudades de la costa este de Australia, en particular, son vistas como un refugio que ofrece un alto nivel de vida con acceso a restaurantes, tiendas, instalaciones médicas y escuelas de primer nivel, afirmó. En muchos sentidos, Australia es vista como una ‘tierra prometida’ para estos compradores internacionales”.
Pero los atractivos de 9 Kensington Road también atraen a los australianos, aunque el precio esté fuera del alcance del comprador medio de una vivienda. Consciente de la percepción de que los compradores extranjeros con mucho dinero en efectivo están expulsando a los locales del mercado, el gobierno australiano triplicó este año las tasas para que los extranjeros compren casas ya existentes y duplicó los impuestos para quienes dejen viviendas vacías.
No se trata solo de Australia. Las actitudes hacia la propiedad extranjera de propiedades residenciales están cambiando en muchos países en medio de la preocupación de que los compradores locales se estén quedando fuera del alcance de los precios. Nueva Zelanda aprobó una ley que impide a los extranjeros comprar algunas propiedades residenciales en 2018. Y en Canadá, una prohibición de dos años sobre la propiedad extranjera, que debía finalizar el 1 de enero de 2025, se ha extendido hasta 2027.
Mientras 70 países celebraban elecciones en 2024, las personas ricas que buscaban propiedades en el extranjero se enfrentaban a un panorama global de múltiples partes móviles, incluidas restricciones a compradores extranjeros y alquileres vacacionales, regulaciones de planificación e impuestos a la propiedad.
A medida que aumenta la deuda pública y disminuye la asequibilidad de la vivienda en las economías avanzadas, los responsables políticos están preparados para examinar aún más la riqueza y la propiedad, inyectando otra dimensión a las consideraciones estratégicas para las personas con un patrimonio neto ultra alto.
Promesa de oro
Las naciones de todo el mundo han aprovechado desde hace mucho tiempo el deseo de los individuos ricos de comprar propiedades fuera de su tierra natal para dar a sus familias una mejor educación y estilo de vida, proteger su riqueza de regímenes internos con altos impuestos y, a veces, ocultar ganancias mal habidas a las autoridades.
Los llamados programas de visas doradas (residencia o ciudadanía a cambio de un cierto nivel de inversión, generalmente en propiedades), que en el pasado eran exclusivos de pequeñas naciones insulares como San Cristóbal y Nieves, se convirtieron en ofertas estándar en un número cada vez mayor de países, gracias a los flujos de dólares que trajeron consigo los compradores internacionales.
Grecia, por ejemplo, lanzó su programa de visas doradas en 2013, mientras luchaba por salir de una crisis de deuda que amenazaba su pertenencia a la zona del euro. Portugal tiene un acuerdo similar para los residentes no habituales, que pagan tasas impositivas más bajas.
Pero los programas en países de la Unión Europea como Grecia y Portugal también provocaron preocupación entre las autoridades de que los derechos de ciudadanía y residencia estaban siendo adquiridos por delincuentes y facilitando el lavado de dinero, una preocupación que se repitió en otros países alrededor del mundo que habían ofrecido incentivos a individuos ricos para invertir en propiedades.
España anunció en abril de este año que pondría fin a su programa; la Comisión Europea, que considera que los planes de ciudadanía por inversión son ilegales según la legislación de la UE, ha llevado a Malta ante el tribunal de Justicia y ha impugnado su programa.
Sin embargo, mientras algunos países eliminan los incentivos que atraían a los compradores extranjeros (Singapur duplicó el impuesto de timbre que pagan los extranjeros al 60 por ciento para aliviar las presiones inmobiliarias en ese país), otros siguen tratando de estimular el negocio. Dubái ofrece residencia en los Emiratos Árabes Unidos libre de impuestos a quienes inviertan en bienes raíces, sean empresarios o tengan habilidades especializadas, como médicos o ingenieros de software.
Banco de Mamá y Papá
Un poco más arriba en Kensington Road, en un edificio de apartamentos en el número 10, otra cohorte de posibles compradores de viviendas se peleó recientemente por la supremacía en las aceras. Un subastador intentó sumar unos cuantos miles de dólares más al precio de venta de un apartamento de dos habitaciones.
El hogar está aquí, entonó, mientras se daba una palmada en la palma con folletos enrollados y señalaba al último postor, enumerando los cafés, el transporte público y otras ventajas del afluente suburbio de South Yarra, en el centro de Melbourne. La multitud aplaudió cortésmente cuando se cerró la subasta, y un hombre de mediana edad compró el apartamento para su hija, por 855.000 dólares australianos, unos 70.000 dólares australianos por encima del precio máximo solicitado.
Por supuesto, no se puede culpar únicamente a los extranjeros ricos que buscan una casa de los problemas de vivienda. Una generación de australianos se ha sumado a la ola de apreciación de la vivienda desde los años 1980, lo que los ha catapultado a las filas de los más ricos del mundo, gracias al valor de sus viviendas.
Según el informe del segundo trimestre de 2024 de Jones Lang LaSalle sobre apartamentos, los suburbios premium cercanos al distrito comercial central de Sydney están experimentando una fuerte demanda de proyectos boutique de lujo, impulsados por quienes reducen su tamaño y están aprovechando su importante capital y están dispuestos a pagar precios más altos.
Algunos están ayudando a sus hijos. El Banco de mamá y papá es el lugar al que acuden algunos australianos más jóvenes en busca de ayuda cuando no pueden pagar la entrada para una casa. Aprovechan el poder adquisitivo de sus padres para comprar una propiedad (como en 10 Kensington Road) o para obtener ayuda con el pago inicial para calificar para una hipoteca, una cantidad que ahora puede tardar más de una década en acumularse, según una investigación del ANZ Bank.
Los datos muestran que, en toda Australia, a los compradores de vivienda por primera vez les resulta cada vez más difícil acceder al mercado inmobiliario. La proporción de ingresos necesaria para pagar una nueva hipoteca a 25 años se encuentra en un nivel récord del 50,3 por ciento; se necesitan 10,6 años en promedio para ahorrar para el pago inicial de una vivienda.
La propiedad de una vivienda es un elemento central para los australianos que creen que es necesario para generar riqueza. Las suposiciones sobre cuánto se necesita para la jubilación se basan en la noción de ser propietario de una vivienda.
Pero el discurso público es cada vez más conflictivo: el aumento del coste de la vivienda implica que los australianos más jóvenes o más vulnerables tienen dificultades no sólo para comprar una casa sino incluso para alquilarla.
La propiedad extranjera no es una parte importante del problema, no hay mucha propiedad extranjera de casas vacías. El denominador común puede ser la inmigración frente a la baja construcción.
La población de Australia alcanzó los 27,1 millones el 31 de marzo de 2024, según las últimas cifras del Centro de Población. Aunque el crecimiento anual de la población se ha desacelerado desde un pico del 2,6 por ciento en julio-septiembre de 2023, la migración neta al exterior (la ganancia o pérdida neta de población a través de la inmigración y la emigración) fue de 510.000 en el año que finalizó el 31 de marzo de 2024, y de 134.000 solo en enero-marzo, lo que contribuyó al fuerte crecimiento de la demanda de vivienda.
Según estimaciones, más del 80 por ciento de los recién llegados a Australia son inquilinos. El límite al número de estudiantes internacionales impuesto por el gobierno en agosto se consideró, en parte, un intento de aliviar la presión sobre el mercado de viviendas de alquiler.
En la declaración sobre Australia, se afirmó que se necesita un enfoque integral para abordar el importante déficit de oferta de viviendas, incluyendo más trabajadores de la construcción, restricciones de zonificación y planificación relajadas y una reevaluación de los impuestos a la propiedad (incluidas concesiones fiscales a los inversores).
Mientras tanto, esperemos que los efectos monetarios y el valor a largo plazo de las propiedades australianas mantengan fuerte la demanda en el mercado de lujo, a pesar del cambio de actitudes.
No he visto una caída significativa en la confianza entre los compradores extranjeros. Los compradores de alto nivel están menos preocupados por las tarifas o impuestos adicionales y siguen concentrados en asegurar activos de alto valor.
Australia sigue siendo la principal opción para los compradores chinos adinerados que buscan una propiedad en el extranjero.
En última instancia, sin embargo, el problema de la vivienda en Australia no es exclusivo de ese país. Es una crisis mundial de asequibilidad de la vivienda, pero cada país es infeliz a su manera-y por sus propias razones-, por citar lo que dijo Tolstoi sobre las familias infelices.