Muchas personas aspiran a tener su propia casa, pero cada vez resulta más inasequible.
Pocas cuestiones económicas son tan polémicas como la vivienda. La preocupación por la asequibilidad es una preocupación primordial para muchas personas, especialmente los jóvenes, ya que las aspiraciones de tener una vivienda propia parecen cada vez más lejanas. ¿Están rotos los mercados inmobiliarios?
Thomas Carlyle, el filósofo del siglo XIX, criticó duramente a los economistas por repetir como loros la “oferta y la demanda” como respuesta a todas las preguntas. Pero debe ser el punto de partida para cualquier explicación del aumento aparentemente incesante de los precios de la vivienda: el crecimiento de los ingresos y de la población impulsa la demanda de viviendas y, a menos que la oferta se mantenga, los precios de las viviendas seguirán aumentando.
Considerando el caso de Canadá. Los precios de las viviendas (ajustados a la inflación) han aumentado a una tasa anual de alrededor del 5 por ciento desde 2016, impulsados por el crecimiento constante de los ingresos y la población, incluida una fuerte inmigración. Pero la oferta de viviendas se ha quedado rezagada. La Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda estima que el país enfrenta un déficit de 3,5 millones de viviendas para una población de alrededor de 41 millones. Desajustes similares entre la oferta y la demanda también están inflando los precios de las viviendas en otros lugares.
Amplificación de la demanda
Por supuesto, los economistas reconocen que la vivienda es diferente de los demás productos que compra la gente. La vivienda es una compra e inversión importante y duradera (para la mayoría de las personas, la mayor que harán) y normalmente se financia mediante préstamos. Esto tiene dos consecuencias importantes. En primer lugar, hace que la demanda de vivienda sea sensible a las expectativas y a las narrativas sociales sobre los precios futuros de las viviendas. A menudo, el miedo a perderse algo puede llevar a la gente a comprar casas a precios altos si se arraiga la narrativa de que los precios de mañana serán aún más altos.
El economista Robert Shiller, ganador del premio Nobel, es famoso por detectar burbujas en el mercado inmobiliario impulsadas por expectativas poco realistas sobre los precios futuros. Así se observó que los precios de las viviendas en Estados Unidos estaban sustancialmente desfasados de los ingresos de la gente y de los alquileres, lo que indicaba que los precios no estaban respaldados por los fundamentos económicos. Las burbujas de precios de la vivienda, sostenía Shiller, se forman a partir de relatos y creencias sociales, a menudo amplificadas por el boca a boca, que crean una poderosa expectativa colectiva de precios cada vez mayores.
Una segunda consecuencia es que la demanda de vivienda es sensible a la disponibilidad y el costo del crédito hipotecario. Una relajación de las normas de concesión de préstamos puede dar un fuerte impulso a los precios de la vivienda, como ocurrió en el período previo a la crisis financiera mundial de 2008-2009. Pero incluso sin cambios en las normas de concesión de préstamos, puede haber efectos de amplificación relacionados con la disponibilidad de crédito. A medida que suben los precios de la vivienda, también aumenta el valor de las propiedades pignoradas a los prestamistas como garantía, lo que puede llevar a los bancos a conceder más crédito, inflando aún más el mercado inmobiliario. Shiller señaló que la idea errónea de que los precios de la vivienda siempre suben condujo a préstamos e inversiones riesgosos. Estas prácticas, combinadas con la venta de préstamos de alto riesgo como títulos valores, exacerbaron el impacto cuando se expuso la realidad de la inestabilidad del mercado.
Restricciones de oferta
La amplificación de la demanda explica en gran medida el aumento de los precios de las viviendas, pero las limitaciones de la oferta desempeñan un papel igualmente importante. Construir una casa requiere financiación, permisos y aprobaciones, seguidos de un largo período de construcción. Incluso en las mejores circunstancias, lleva algún tiempo antes de que la oferta de viviendas alcance a la demanda.
Canadá, por ejemplo, debe construir 500.000 casas cada año para satisfacer la creciente demanda. Sin embargo, durante las últimas dos décadas ha construido sólo entre 150.000 y 250.000 casas al año. Para aumentar la oferta de viviendas, las autoridades están reduciendo los plazos de tramitación de permisos, liberando terrenos gubernamentales no utilizados para la construcción de viviendas y abordando la escasez de trabajadores de la construcción. Sin embargo, llevará tiempo que estas medidas den resultados.
Una serie de otras regulaciones y requisitos de zonificación contribuyen considerablemente al desfase de la oferta. Las restricciones al uso del suelo limitan la densidad, lo que frena la oferta de viviendas y hace subir los precios. Por eso, en ciudades fuertemente reguladas como Nueva York, los precios de las viviendas se disparan por encima de los costos de construcción. En cambio, ciudades como Houston tienen muchas viviendas asequibles gracias a regulaciones laxas y a una amplia disponibilidad de terrenos.
Fuerzas globales
Los mercados inmobiliarios están cada vez más condicionados por fuerzas que van más allá de las fronteras nacionales. Las entradas de capital de compradores extranjeros están impulsando la demanda de vivienda en muchos países. Estas entradas están impulsadas por varios factores: un aumento de la riqueza, en particular en los mercados emergentes; tasas de interés históricamente bajas entre 2008 y 2021, que impulsaron a los inversores a buscar rendimientos invirtiendo sus ahorros en propiedades; y flujos de capital hacia mercados inmobiliarios seguros. Los investigadores han demostrado, por ejemplo, que los precios en el mercado inmobiliario de alta gama de Londres tienden a aumentar con los riesgos geopolíticos.
Si bien estas tendencias globales benefician a algunos propietarios de propiedades más ricos, a menudo dificultan a los residentes locales acceder a una vivienda, lo que lleva a los responsables de las políticas a imponer restricciones a los compradores de propiedades extranjeros y regular los alquileres a corto plazo a los turistas. En 2018, Nueva Zelanda aprobó una ley que prohíbe a los extranjeros comprar algunas propiedades residenciales. Cinco años después, Canadá siguió su ejemplo con una prohibición similar y multas severas para quienes incumplan la norma.
Gestión de mercado
En resumen, si bien los economistas no deben abandonar el enfoque de la demanda y la oferta como marco para explicar los mercados inmobiliarios, sí reconocen que la amplificación de la demanda (debida a las expectativas de precios, la disponibilidad de crédito y los flujos de capital) combinada con estrictas restricciones de la oferta puede generar desequilibrios sustanciales entre la demanda y la oferta. La respuesta política para ayudar a que los mercados inmobiliarios funcionen mejor también debe ser multifacética.
Para gestionar la disponibilidad de crédito, los reguladores utilizan políticas micro prudenciales, como la ponderación del riesgo de los activos hipotecarios, que obliga a los bancos a mantener una cierta cantidad de capital frente a los préstamos hipotecarios riesgosos. Cada vez más, estas políticas se complementan con políticas macroprudenciales para garantizar la seguridad del sistema financiero en su conjunto. Entre las políticas que se utilizan con frecuencia se encuentran la fijación de límites a las relaciones entre el servicio de la deuda y los ingresos, que impiden que los hogares asuman hipotecas demasiado elevadas en relación con sus ingresos, y la limitación de las relaciones entre el préstamo y el valor de la propiedad, que restringen el tamaño de los préstamos hipotecarios en relación con los valores de las propiedades y, por lo tanto, exigen en la práctica un pago inicial mínimo.
Los bancos centrales también gestionan los mercados inmobiliarios elevando los tipos de interés oficiales, lo que conduce a aumentos de los tipos hipotecarios y a préstamos para vivienda más caros. Pero como los aumentos de los tipos de interés oficiales afectarían a todos los demás sectores de la economía, no sólo al de la vivienda, la política monetaria se considera una herramienta poco eficaz para gestionar los mercados inmobiliarios.
Las autoridades tal vez deban considerar políticas adicionales para gestionar la creciente demanda de viviendas por parte de compradores extranjeros, muchos de los cuales utilizan efectivo en lugar de hipotecas para financiar sus compras, eludiendo así las regulaciones impuestas por el regulador bancario local. En esos casos, un recargo a los compradores no residentes puede reducir la demanda de extranjeros con mucho efectivo que no están cubiertos por las normas locales de préstamos. En Singapur, por ejemplo, en 2013 las autoridades duplicaron la tasa de impuesto de timbre que pagan los extranjeros al 60% para aliviar las presiones de la vivienda en la ciudad-estado.
Pero, en definitiva, el principio básico de la oferta y la demanda sigue siendo válido. Los altos precios de las viviendas se pueden explicar en gran medida por el simple hecho de que hay muy pocas casas a la venta. Cuando esto sucede, no basta con intentar ayudar a la gente a comprar viviendas (mediante políticas centradas en la demanda, como ratios deuda-ingreso, ratios préstamo-valor o cambios en los tipos de interés). La solución debe venir de políticas centradas en la oferta. Por encima de todo, debemos construir más viviendas.